Управление Росреестра по Удмуртии: запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года

В  целях повышения правой грамотности населения сегодня расскажем о запрете делить жилые помещения на микродоли, который вступил в силу с 1 сентября 2022 года.

В сентябре в силу вступил Федеральный закон от 14.07.2022 N 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-№310 -ФЗ), который установил предельно допустимый минимальный размер доли в праве на жилое помещение.

Согласно ч. 1.1 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ (в редакции, которая действует с 1 сентября 2022 г.) собственникам всего жилого помещения и обладателям доли в нем запрещается совершать действия, в результате которых на каждого сособственника будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилого помещения, пропорциональной их доле (микродоле). Кроме того, запрещено создавать, делить микродоли.

Сделки, заключенные с нарушением этого правила, признаются ничтожными — за исключением нескольких случаев, предусмотренных законом. Запрет разделять жилое помещение на микродоли не распространяется на:

·       приватизацию,

·       наследование,

·       выделение долей членам семьи в рамках исполнения условий программы материнского (семейного) капитала,

·       и на все иные возможные случаи, когда доли в жилом помещении образуются в силу закона.

·      

 Как указано в самом Законе №310-ФЗ, его нормы распространяются на отношения, возникшие после дня вступления его в силу. Следовательно, под запрет подпадают все сделки, заключенные после 1 сентября 2022 г.

Закон не имеет в данном случае обратной силы — значит, те сделки, которые были заключены до 1 сентября, но еще не прошли государственную регистрацию, не будут проверяться на предмет их соответствия введенным ограничениям по микродолям.

Большинство сделок, предметом которых является доля в жилом помещении, сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению (лишь за рядом исключений, например, это не требуется, когда все сособственники одновременно продают или дарят свои доли в квартире по одному договору).

Проверка законности нотариальной сделки при государственной регистрации в Росреестре не проводится. Однако если сделка является ничтожной, осуществление ее государственной регистрации приостанавливается (ст. 26 Закона №218-ФЗ).

Поэтому государственные регистраторы будут проверять все сделки по отчуждению долей в жилых помещениях, заключенные после 1 сентября 2022 г., в том числе нотариальные на предмет соответствия запрету по части микродолей.

Если при регистрации сделки с долями обнаружится нарушение требований ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, об этом будет незамедлительно сообщаться в центральный аппарат Росреестра, а также нотариусу, если он удостоверил такую сделку.

Как будет проводиться проверка сделки на предмет ее соответствия действующим ограничениям (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ)? Государственный регистратор будет умножать площадь жилого помещения (общую, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости) на размер отчуждаемой доли. Ниже приведены несколько показательных примеров сделок, которые теперь признаются ничтожными:

·       в результате сделки в квартире площадью 30 кв.м возникают следующие доли: у одного гражданина — 1/10, у другого — 9/10. Доля 1/10 соответствует в данном случае площади 3 кв.м (30 кв. м х 1/10), что меньше допустимых законом 6 кв.м.

Обратите внимание, что у другого сособственника при этом доля соответствует 27 кв.м. (больше 6-ти кв.м), однако эта сделка все равно приравнивается к ничтожной (буквально ограничение в законе звучит так: на каждого сособственника не должно приходиться менее 6-ти кв.м);

·       квартира площадью 45,5 кв.м делится на 8 сособственников, без указания размеров долей, которые приходятся на каждого из них.

Поскольку 1/8 в такой квартире соответствует площади 5,6 кв.м (45,4 х 1/8), такую сделку Росреестр тоже не зарегистрирует (конечно, при условии, что она не подпадает под те исключения, которые предусматривает Закон №310-ФЗ — они перечислены выше).

 Ранее размер доли в квартире, которая может находиться в собственности, не определялся законом, поэтому можно было купить квадратный метр или даже его половину. Часто покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна прописка. Это и создает проблему так называемых «резиновых» квартир.

Кроме того, ситуацией пользуются черные риелторы. Иногда обладатель микродоли, который имеет право проживать в квартире и пользоваться ее общими зонами, заселяется в квартиру и создает некомфортные условия для остальных собственников жилья.

Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте. До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных.

Изменения позволят предотвратить злоупотребление недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье.